변경된 주택임대차 보호법 제대로 알아보기 - 갱신요구 및 거절

2020년 12월 주택 임대차 시장에서 큰 변화를 가져온 개정된 주택임대차보호법이 시행되었습니다. 이 법은 임차인의 권리를 강화하고, 보다 공정한 임대차 거래 환경을 조성하기 위해 마련되었습니다. 개정된 법의 주요 내용과 그 의미, 그리고 임차인과 임대인 모두에게 주는 시사점을 살펴보겠습니다. 

 

계약갱신요구권

 

계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나는 것을 의미합니다. 

 

계약갱신요구권의 행사는 언제부터 가능할까?

2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 요구를 해야 합니다.

 

이미 4년 이상 거주한 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있나요?

가능합니다. 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것입니다.

 

묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

아닙니다. 계약 갱신요구권 행사는 해당권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

 

사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는 어떻게 되나요?

임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정) : 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 구두보다는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하시는 것이 좋습니다. 

 

계약갱신요구권 행사 시 무조건 2년을 거주해야 하나요?

갱신되는 기간은 2년으로 보지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 해지의 효력은 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월 후 발생합니다.

 

계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하나요?

2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을 2년으로 보기 때문에,  임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 2년의 임대차 기간을 보장받으시고 계약 기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

갱신거절

임대인이 본인 또는 직계 존비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제 3자에게 임대를 한 경우는 어떻게 되나요?

갱신되었을 경우의 기간에 제3자에게 임대한 경우, 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 다만, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

 

실제 거주를 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는?

갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 

예를 들어, 갑자기 해외로 파견발령이 나서 이사를 하는 경우나 거주자의 사망 같은 예측할 수 없는 불가피한 사유 같은 것입니다.

 

임대인의 직접 거주 사유가 허위인지 확인할 수 있는 방법은 무엇이 있나요?

갱신거절된 임차인은 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 확인할 수 있습니다. 

주민등록 전입세대 열람범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)

확정일자 등 열람범위 확대(주택임대차보호법 시행령 제5조)

 

법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한가요?

불가능합니다. 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.

 

 

이렇게 계약갱신요구권을 사용하는 방법과 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 대해 살펴보았습니다.

다양한 사례들이 많아 일일이 열거할 수 없어 공통적인 내용만 Q&A식으로 열거해 보았는데, 혹시 더 궁금하신 사항이 있으시다면 댓글 달아주세요!