2024년 7월 시행 - 전세사기 방지제도(부동산에 설명 의무 부과)

최근 전세사기 뉴스가 많이 나왔습니다. 집값이 오르면서 같이 오른 전세값이, 집값이 하락하면서 깡통전세가 되어 피해를 보거나, 걱정에 잠 못 드신 분들이 많았습니다. 전세보증보험에 가입되어 있지 않았던 분들과 사회초년생들의 안타까운 뉴스가 쏟아져 나왔는데요. 전세보다 상대적으로 보증금이 적어 안전하다고 생각하는 월세로 쏠리는 현상도 있었습니다.

 

세입자 입장에서 집주인의 세금 내역을 확인할 수도 없고, 부동산에서도 꺼리는 분위기가 많았죠. 그래서 피해는 모두 세입자의 몫이었습니다. 너무 어이없지 않나요? 집주인이 체납한 세금때문에 왜 내 보증금이 피해를 받아야 하는 것인지.

 

부동산의 역할이 뭐냐, 부동산은 부동산비는 수백만원씩 받으면서 대체 뭐 했냐 이런 책임론도 있었고요. 법이 더 강화되어야 한다는 목소리가 많았습니다.

드디어 강화된 법이 나옵니다.

 

2024년7월 시행되는 전세사기 방지제도를 알아봅시다.

 

 

전세사기를 방지하기 위해 7월부터 시행되는 법. 무엇이 달라지는지 확인해 보겠습니다.

임차인에게 부동산이 의무적으로 반드시 설명해야 하는 내용입니다. 

따라서 부동산이 혹시라도 설명을 빠뜨린다면 당당히 요구하시면 됩니다.

 

전세사기 방지를 위해 확인해야 하는 사항

 

선순위 권리관계 설명 의무

선순위 권리관계는 내가 세입자로 계약하기 이전에 집에 대해 설정되어 있는 권리들입니다. 당연히 알아야 하는 건데, 이런 것들을 모르고 깜깜이로 계약을 허용해서 이런 것들을 악용하는 사례들이 있었습니다.

앞으로는 부동산에서 반드시 설명해야 합니다.

 

 

상세히 살펴보면,

1. 임대인의 미납세금 : 집주인이 미납한 세금내역을 부동산에서 파악 후 임차인에게 알려주어야 합니다.

 

2. 확정일자 부여 현황 : 확정일자를 받은 선순위 임차인이 있는지 알려줄 의무가 있습니다. 아파트처럼 단독으로 입주하는 세대이면 상관이 없지만, 다가구 주택 같은 경우는 반드시 확인을 거쳐야만 합니다.

 

3. 전입세대 : 등록되어 있는 전입세대는 몇인지 설명해야 합니다. 

 

이런 것을 통해 집이 경매에 넘어갔다 해도 나의 보증금이 안전할 수 있는지 파악할 수 있습니다.

집의 시세의 40~70%(낮을수록 안전) - 미납세금 - 선순위 임차인의 보증금 = 내 보증금 이상이 되는지 확인해 보시면 됩니다. 

경매에 넘어가게 되면 집의 상태에 따라 70%에 낙찰이 되지 않을 수도 있으니, 집의 가치를 낮게 잡을수록(낙찰률을 낮게 잡을수록) 안전하다고 볼 수 있습니다.

 

조금이라도 위험하다면, 집의 내부 컨디션이 아무리 좋다 해도 그 집을 선택하지 않으셔야 합니다.

어차피 그 집의 소유는 내가 아니기 때문에(빌려 쓰는 것일 뿐), 내부 컨디션에 현혹되지 맙시다!!

 

임차시에는 집의 내부보다는 권리관계를 잘따져봐야 합니다.

 

 

임차인 보호제도 설명

임차인에게는 최소한의 안전장치가 있는데, 그걸 모르는 분들이 참 많습니다.

앞으로는 부동산에서 설명해주어야 합니다.

 

1. 최우선 변제권 : 집이 경매에 넘어가더라도 최소한으로 받을 수 있는 금액을 말합니다. 소액임차인을 보호하기 위한 제도이며, 보증금이 기준금 미만일 때 근저당보다 우선변제 해주는 제도입니다.

단, 따져보아야 할 것들이 조금 있어서 최우선 변제권이 있다고 안전하다고만 할 수는 없습니다.

	보증금	변제금
서울	1억6500만	5500만
역과밀역세권역 및 수도권	1억4500만	4800만

 

최우선 변제권의 적용 기준이 임대차계약일이 아닌 선순위 근저당권 설정일이기 때문입니다.

예를 들어 서울에서 보증금 1억의 임대차 계약을 맺었다고 했을 때, 보증금이 1억 6500만 원 미만이니 최우선 변제권이 새길 것이다라고 생각하면 안 됩니다.

집에 대한 대출이 10년 전 2014년에 설정이 된 것이라면, 10년 전의 보증금 기준(2014년 기준 서울 9500만원)으로 최우선 변제권이 적용되기 때문에, 보증금 1억인 분은 최우선 변제권을 얻을 수 없게 됩니다.

 

 

2. 임대보증금 보증제도 

세입자는 보증금을 돌려받을 수 없게 되거나 돌려받을 시기가 늦어지는 경우를 대비해 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.

SGI(서울보증보험), HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사)를 통해 일정금액의 보험료를 내고, 안전하고 마음 편히 생활하시기를 바랍니다.

 

자세한 내용은 홈페이지를 확인해 보시길 바랍니다. 

 

SGI 서울보증보험 안내 페이지 바로가기

전세금반환(개인임차인용)보증보험 | 주거안정 | 상품 | SGI서울보증

 

 

HF 한국주택금융공사 안내 페이지 바로가기

일반전세지킴보증 | 전세보증금반환보증 | 주택보증 | 한국주택금융공사

HUG 주택도시보증공사 안내 페이지 바로가기

HUG 주택도시보증공사

 

제 지인도 깡통전세로 고생을 했는데, 보증보험에 가입을 해둔 덕분에 이사 시기보다 3개월 늦어지긴 했지만, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있었습니다. 보험료가 30~40만원 정도 했던 것 같은데, 초기비용이 있지만 전세보증금에 비하면 매우 적은 금액이니 가입해 두시는 것을 추천합니다.

보험료는 보증금에 따라 달라지니 자신의 보증금에는 보험료가 어느 정도 되는지 꼭 확인해 보세요.

 

 

주택 관리비 내역 공개

관리비 부과내역을 미리 확인해야 합니다.

요새는 월세를 적게, 관리비를 비싸게 받는 눈속임도 있습니다.

월세가 저렴하다고 계약을 했는데, 관리비가 월세만큼 나오는 경우도 있습니다. 관리비는 아파트가 아닌 이상 집주인 마음대로인 경우가 많습니다. 

계약 전에 이런 부분들을 알려주면, 집주인이 마음대로 관리비를 올려 받을 수 없게 됩니다.

 

1. 관리비 총액 

 

2. 세부내역 : 청소비, 전기세, 수도세 등

 

3. 부과방식에 대한 설명 : 고지서가 나오는지 아닌지 등등

 

 

 

중개보조원 신분 고지 의무

부동산에서 일을 하시는 분들은 모두 공인중개사 자격증을 가지고 계신 것이 아닙니다.

공인중개사 자격증을 가진 분은 중개인이라고 하고, 공인중개사 자격증 없이 일하는 분은 중개보조원이라 합니다. 

중개보조원은 단순 사무와 매물 안내 정도를 담당할 수 있고, 계약서를 작성할 때는 공인중개사 자격증을 가진 중개사 분이 계셔야 합니다. 중개보조원이 계약을 진행할 수 없습니다. 

이 부분도 꼭 확인을 해야 합니다!

공인중개사는 책임보험을 가입하게 되어 있습니다. 혹시 중개로 인해 피해가 발생하면 보험에서 배상을 할 수 있습니다.(물론 보험금은 피해액 보다 턱없이 낮은 수준입니다.)

 

계약서는 공인중개사님과 씁니다.

 

진작부터 꼭 필요한 제도들이었는데, 피해자가 많이 생긴 이후이긴 하지만 이제라도 시행되어 다행입니다.

부동산 사기 피해는 금액이 너무 커서 한 번의 피해로 너무 많은 희생이 따르게 됩니다.

이런 제도가 시행된다고 해도 너무 안심하지 마시고, 눈을 똑바로 뜨고, 내 소중한 돈을 안전하게 지키시길 바랍니다. 절대 지켜~